驱动因素追踪：凛冬已至，竣工面积快速回落

 

    ①凛冬已至，单月销创售2008年以来最大跌幅

 

    受政策调控与信贷收紧影响，2021年1-10月商品房住宅销售面积增速继续放缓，1-10月销售为12.64亿平米，同比增长7.10%，增速较1-9月收窄4.30个百分点。单月销售面积为1.10亿平米，同比下降24.11%。和过去的十月相比，本次“银十”销售面积同比增速创下2008年以来十月销售的最大跌幅，仅略小于2008年金融危机期间十月的同比跌幅，市场已进入冰点。

 

    从具体的城市来看，其中，一线城市、二线城市、三四线城市成交面积分别为326.5万平米、603.2万平米、273.7万平米、434万平米，分别同比下滑9.1%、23.5%、22.7%和33.7%，市场持续转冷，成交面积普跌。按能级来看，一线和普通二线城市同比降幅较9月收窄，核心二线和三四线城市降幅则与9月相比进一步扩大。一线城市中，上海、深圳和广州的成交表现依旧低迷，分别同比-0.9%、-23.3%和-32.0%。随着供应量的放大，北京的成交表现活跃，同比增长26%，表现在监测城市中鹤立鸡群。

 

    核心二线城市方面，9大核心二线城市的成交延续了此前的疲软表现，同比和环比分别下降23.5%和25.6%。杭州、成都、苏州、厦门成交再次下滑至年中低位，22个三四线城市成交面积合计434.0万平米，同比下降33.7%，环比下降13.7%。三四线城市中有18个城市同比下降，即与2020年同期相比，成交量下行。不过22个城市中有12个城市环比上升，这意味着虽然10月成交仍然低迷，但是部分城市成交量已较9月有所好转。

 

    企业端方面，TOP200房企1-10月累计销售金额同比增长6.8%，增速较1-9月累计同比收窄6.8个百分点。从单月来看，10月TOP200房企销售金额同环比均下降，环比下降7.6%，同比下降37.9%，同比下降幅度较9月扩大3.1个百分点，这也是自6月以来，TOP200房企销售金额单月连续第四个月的下降。尽管10月房企通过渠道分销和打折优惠等活动促进去化，但依然未能挽回销售下滑的颓势。此外，随着预售资金监管的加强和债务的逐渐到期，部分房企面临较大的流动性危机，资金链紧绷，投资和开工意愿不断下滑。2021年1-10月新开工面积增速同比下滑至-6.8%，单月新开工大幅下滑33.89%。整体来看，在融资端和销售端“双紧”的情况下，未来地产的新开工和竣工承压，亦将从长期对地产相关产业链产生冲击。

 

    尽管从近期监管当局的表态来看，监管当局对于房地产的政策导向略有松动。10月中下旬国务院和央行相关领导发言中均表示金融机构过度收缩的行为正逐步得到矫正，房企合理资金需求正在得到满足。2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，按揭增速自6月份以来**转正，按揭的的过度紧缩正在得到纠偏。但从房企到位资金来看，10月国内贷款仍然同比下滑27.2%。在市场信心较弱，销售持续下行，且预售资金监管持续加强的当下，销售端已缓不济急，更为重要的是融资端能否放松，给予房企以流动性支持，助力行业度过难关。从目前来看，我们尚未看到融资端明显放松的信号。整体来看，我们预计行业短期内将持续下行，行业仍然需要等待更多积极的政策信号。

 

    ②二手房市场进入冰点，竣工面积大幅回落

 

    二手房方面，亿翰智库监测城市的销售面积同比下行50.53%，环比下行22.91%，整体市场热度继续下滑。从细分结构来看，二手房成交的下滑是全局性的，除上海的成交环比略有上行外，包括此前相对坚挺的北京在内的其余城市的成交面积同比环比均下滑。一线城市中，随着海淀房协针对部分热点小区发布二手房交易指导价，北京的市场热度继续下行，成交面积达83.63万方，同比和环比分别下跌35.97%和27.24%。上海和深圳二手房市场延续了此前低迷的态势，成交面积同比下滑54.52%和66.41%。深圳的成交面积则持续创下年内新低，成交面积仅为15.04万方，仅略高于2020年2月疫情期间14.52万方的水平，市场成交进入冰点。长三角的三个核心城市杭州、南京和苏州的成交面积同比分别下行74.40%、36.30%和21.32%，楼市降温较为明显。我们认为，由于二手房的成交相对市场化，在一定程度上可作为一手房的先行指标。在目前二手房市场普遍降温的情况下，反映市场对于未来的预期相对较差，未来住宅市场下行的压力巨大。

 

    竣工方面，2021年1-10月全国住宅竣工面积41415万平米，同比上涨16.90%，整体竣工面积仍然高于2019、2018年同期水平，为3年同期最高水平，整体竣工面积居于高位。但从10月单月来看，在资金压力下，房企竣工大幅放缓，全国住宅竣工面积下滑至4598.82万平米，同比下滑21.33%，单月竣工面积大幅回落。

 

    海外市场方面，根据美国经纪人协会的数据，美国二手房10月二手房挂牌中位价为37.99万美元/套，同比+8.57%，环比-0.03%；挂牌均价71.03万美元/套，同比+7.27%，环比+0.77%，价格保持相对平稳。单月新增挂牌房源量37.80万套，同比-2.33%，库存继续维持低位。从成交来看，10月二手房从挂牌到交付需要45天，较2020年同期减少8天，较9月增加2天，成交速度略有放缓，但相比于2019、2020年，整体成交速度仍然相对较快，行业景气度仍然较好，预计将带动家居等相关需求。

 

    从出口来看，家具及其零件出口达64.67亿美元，同比增长14.36%，较2019年同期增长51.27%，出口数据仍然较好。但值得注意的是，出口金额的增长或由价格而非数量推动。根据海关总署的数据，9月家具制造业的数量指数为97.1，自7月以来连续三个月低于100，出口的数量较2020年同期有所下行，出口金额的上升或更多的由原材料价格上涨带来的涨价驱动，出口高景气的持续性仍待观察。

 

    精装修方面，随着地产的下行，精装修新开盘项目数量继续下滑。根据奥维云网数据，2021年1-9月，住宅精装新开盘项目累计数量2443个，同比下滑8.40%；9月单月开盘项目21.9万套，同比减少37.00%。随着整体开盘量的下滑，9月单月橱柜的配套量达21.88万套，同比下行36.10%。整体来看，随着地产的下行，精装修相关产业链的压力预计将上升，定制家居企业此前蓬勃发展的大宗业务增长预计将有所承压。

 

    原材料价格追踪：刨花板价格继续上行，铜铝价格涨跌互现

 

    原材料方面，定制家居企业的主要原材料价格表现各异，部分原材料价格涨势温和。定制家居方面，刨花板和中纤板分别是定制家具柜体和柜门制造的主要材料之一，刨花板的价格波动能够在一定程度上影响定制家居企业的生产成本。从价格来看，2021年1-10月18厘刨花板的平均价格达68.96元/张，同比上涨6.96%。10月单月平均价格为71.19元/张，同比上涨10.74%，环比上升1.80%。中纤板方面，2021年1-10月，15厘中纤板均价为79.39元，同比上涨5.61%，较19年同期上升5.39%。10月单月平均价格为81.35元/张，环比上升1.31%，整体价格小幅上行。

 

    软体方面，10月MDI和TDI价格继续上涨，软体家居企业的成本端承压。MDI用途较为广泛，可用于制作皮革用品，如沙发等。2021年1-10月MDI平均价格达22265.37元/吨，同比上升40.19%。10月单月平均价格为23105.88元/吨，环比上升9.84%，MDI价格持续上行。TDI则主要用于床垫的制造，其价格涨幅亦相对温和。2021年1-10月，TDI均价为14508.29元/吨，同比上升19.97%。环比来看，10月TDI价格环比上行5.13%，价格继续上涨。

 

    家电方面，长江有色市场10月的平均铜价为72616.88元/吨，环比上行4.13%。10月铝A00均价为22371.88元/吨，环比下行0.03%，价格保持平稳。2021年1-10月铝A00均价高达18829.19元/吨，同比上涨36.70%。ABS现货1-10月均价为17364.95元/吨，同比上涨45.40%。10月ABS现货平均价格为17523.53元/吨，环比下行1.25%。整体来看，10月家电企业的原材料价格整体涨跌互现，呈分化之势。

 

    行业景气度追踪：家具企业利润水平承压，扫地机器人表现亮眼

 

    2021年1-10月全国家具零售额1338亿元，累计同比增加18.4%，同比涨幅持续收窄；10月单月家具类零售额149亿元，同比上行2.4%，较2019年同期减少14.61%，家具零售增速持续放缓。家电方面，2021年1-10月家用电器和音像器材类零售额累计零售额达7304亿元，累计同比增长13.10%，涨幅继续收窄，相比2019年同期几乎持平。10月零售额达735亿元，同比增长9.5%，单月零售增速持续转正，家电零售数据小幅改善。

 

    从企业端来看，2021年1-9月的家具制造业的营业收入达5628.6亿元，增长18%，增速持续放缓。从单月营业收入数据来看，9月的营业收入达688.20亿元，较2019年同期增长10.15%，增速持续放缓。而从利润方面，1-9月的家具制造业的利润总额增长20%，较1-8月下滑7个百分点，利润水平下行明显。从具体的家居企业来看，第三季度定制家居企业毛利润率平均同比下降3.83个百分点，利润水平下行明显。在原材料价格上涨和大宗业务承压的背景下，预计定制家居企业短期利润水平仍将承压。

 

    家电方面，10月白电的销售情况略有回暖。10月空调、冰箱和洗衣机的销售额增速分别为+26.23%、+16.86%和+26.16%，整体上销售规模均保持两位数增长。具体来看，线上和线下销售仍然保持分化态势，白电销售规模的增长主要由线上销售带动。冰箱线上和线下销售额的同比增速分别为+38.00%和-8.10%，洗衣机线上和线下销售额的同比增速分别为+56.70%和-15.40%，分化趋势明显。从整体的量价关系来看，和9月不同，10月白电销售的增长主要由线上销售量的增长带动。其中，冰箱、洗衣机和空调线上销售量分别同比上升28.32%、56.70%和49.70%，带动了整体销售规模的上行。

 

    油烟机、电储水热水器、小家电的销售增速延续了此前萎靡的态势，分别同比下滑11.02%、6.41%和20.47%。环电方面，扫地机器人10月的销售增速再回高增长，单月销售规模同比增长34.30%，线上和线下销售增速分别达35.40%和10.10%。随着科沃斯、石头等品牌相继推出高端旗舰新品，带动了行业整体均价的上升，叠加涨价的因素，线下和线上均价分别同比上涨51.80%和65.40%，整体平均销售价格上涨明显。

 

    展望未来，由于资金端的压力，整体地产的销售和竣工均出现了不同程度的回落。在融资端和销售端双紧的情况下，地产行业在一定程度上已进入了危机模式，亦将逐渐对行业的下游产生冲击。在地产前景仍不明朗的当下，我们认为应更加关注产品消费属性更强的企业，如软体家居、扫地机器人行业的龙头企业，以尽可能避免地产对于产业链企业的冲击。